راهنمای کامل محاسبه مالیات اجاره ملک(بخش چهارم)

در این وبلاگ به برخی از سوالات پرتکرار این حوضه می پردازیم.

✅ ۱۰. شرکت‌های دولتی که معاف از مالیات اجاره هستند، ولی ملک خود را به شرکت حقوقی واگذار می‌کنند، حسابدار چه ثبتی برای مالیات اجاره می‌زند؟

اینجا ما با دو نکته حساس طرفیم:

1.شرکت دولتی = معمولاً معاف از مالیات (طبق مقررات بودجه و ماده ۲ قانون مالیات‌ها)

2.اما مستأجر شرکت حقوقی است و طبق قانون موظف به کسر و پرداخت ۱۰٪ مالیات اجاره به سازمان امور مالیاتی است، حتی اگر موجر (شرکت دولتی) معاف باشد !

📌 حالا حسابدار شرکت حقوقی (مستأجر) چه باید بکند؟

وضعیت	اقدام
موجر: شرکت دولتی (معاف از مالیات)	بررسی وجود نامه معافیت رسمی از اداره مالیات
مستأجر: شرکت حقوقی	اگر نامه معافیت وجود نداشته باشد، موظف به کسر ۱۰٪ مالیات اجاره است

✅ حالت اول: شرکت دولتی، نامه رسمی معافیت مالیاتی دارد

🔹 در این حالت، حسابدار شرکت مستأجر هیچ مالیاتی کسر نمی‌کند.

🔹 در دفاتر شرکت، اجاره را کامل ثبت کرده و فقط نامه معافیت را ضمیمه اسناد می‌کند.

📌 ثبت حسابداری:                                  │         و سپس : 

هزینه اجاره (کل مبلغ)         بدهکار               │         مالیات اجاره     بدهکار

             بانک / نقد        بستانکار     │                    بانک (واریز به اداره مالیات )    بستانکار

⚠️ نکته بسیار مهم:

•حتی اگر شرکت دولتی واقعاً معاف باشد، تا زمانی که نامه رسمی معافیت از سازمان مالیاتی ارائه نکند، مستأجر موظف به کسر ۱۰٪ است.

•عدم کسر توسط مستأجر، حتی با حسن نیت، تخلف است و جریمه متوجه شرکت مستأجر خواهد شد.

مدارک مورد نیاز:

1.قرارداد اجاره رسمی با شرکت دولتی

2.در صورت وجود، نامه رسمی معافیت مالیاتی شرکت دولتی

3.رسید واریز مالیات اجاره (در صورت کسر)

4.ثبت هزینه اجاره در دفاتر شرکت

✅ ۱۱. اگر تعداد مستأجرین یک شرکت حقوقی زیاد باشد، نحوه ثبت و گزارش مالیات اجاره چگونه خواهد بود؟

وقتی یک شرکت، تعداد زیادی مستأجر (مثلاً در یک مجتمع تجاری یا مجموعه مسکونی) دارد، محاسبه، ثبت، و گزارش‌دهی مالیات اجاره پیچیده‌تر می‌شود، اما اصول آن همچنان ثابت است.

اصول کلی برای ثبت و گزارش :

اصل	توضیح
💼 شرکت موجر است	پس باید کل اجاره‌های دریافتی را به‌عنوان درآمد مشمول مالیات در اظهارنامه عملکرد وارد کند.
📁 باید دفاتر قانونی داشته باشد	تا هزینه‌های قابل قبول را مستند کند.
باید برای تک‌تک قراردادها، اجاره دریافتی، ودیعه و مدت اجاره را ثبت کند	–
📑 گزارش تجمیعی در اظهارنامه سالانه عملکرد انجام می‌شود (نیازی به اظهارنامه جداگانه برای هر مستأجر نیست)	–

✳️ اگر شرکت، موجرِ چندین مستأجر باشد:

•باید لیست اجاره‌های دریافتی به تفکیک واحد یا قرارداد را نگه‌داری کند.

•مجموع این اجاره‌ها به‌عنوان درآمد اجاره‌ای سالانه شرکت در اظهارنامه لحاظ می‌شود.

•در صورت داشتن دفاتر قانونی، هزینه‌های مرتبط مثل نگهداری، بیمه، مالیات ملک، استهلاک، حقوق سرایدار و … کسر می‌شود.

•مالیات ۲۵٪ روی درآمد خالص اجاره محاسبه می‌شود.

مثال عددی ساده:

شرکت حقوقی «پارس بنا» دارای ۲۰ مستأجر است:

•مجموع اجاره دریافتی سالانه = ۴ میلیارد تومان

•هزینه‌های مرتبط (با اسناد): ۱ میلیارد تومان

•درآمد مشمول مالیات = ۳ میلیارد تومان

•مالیات عملکرد: ۲۵٪ × ۳ = ۷۵۰ میلیون تومان

✅ نکته مهم برای حسابداران شرکت:

مورد	توضیح
نرم‌افزار مناسب	استفاده از نرم‌افزار حسابداری برای ثبت اجاره‌نامه‌ها و گزارش‌گیری دقیق ضروری است
مستندات	قرارداد اجاره، رسید بانکی، فاکتورهای هزینه
اظهارنامه عملکرد	درآمد اجاره در کنار سایر درآمدهای شرکت در اظهارنامه اصلی عملکرد شرکت ثبت می‌شود (نه جداگانه)

⚠️ نکات مهم:

•نیازی به ارسال اظهارنامه مالیات اجاره برای هر مستأجر نیست.

•اما شرکت باید در صورت درخواست سازمان امور مالیاتی، جزئیات اجاره‌های دریافتی را ارائه دهد.

•اظهار نکردن بخشی از اجاره‌ها یا ثبت ناقص می‌تواند موجب علی‌الرأس شدن شرکت یا جریمه سنگین شود.

✅ ۱۲. زنان خانه‌داری که چند آپارتمان دارند، تا چه میزان از مالیات اجاره یا مالیات بر مستقلات معاف هستند؟

این سوال ، اتفاقاً در جامعه‌ی امروز مخصوصاً در میان زنان خانه‌دار، بسیار رایجه:

بر اساس قانون مالیات‌های مستقیم، زن خانه‌دار بودن یا شاغل نبودن، معافیتی برای مالیات اجاره ایجاد نمی‌کند. معیار اصلی، تعداد واحدها و محل قرارگیری آن‌ها است، نه شغل یا وضعیت اجتماعی فرد.

 اما یک معافیت مهم وجود دارد:

طبق ماده ۵۳ قانون مالیات‌های مستقیم و اصلاحیه‌های آن:

درآمد ناشی از اجاره‌ی یک واحد مسکونی در تهران تا ۱۵۰ مترمربع و در سایر شهرها تا ۲۰۰ مترمربع، معاف از مالیات است (در صورتی که ملک در اختیار اشخاص حقیقی باشد و برای سکونت اجاره داده شده باشد).

📌 شرایط استفاده از این معافیت:

شرط	توضیح
مالک شخص حقیقی باشد	(نه شرکت یا سازمان)
ملک برای سکونت اجاره داده شده باشد	اجاره به شرکت‌ها یا استفاده تجاری معاف نیست
متراژ در محدوده مجاز باشد	تهران: تا ۱۵۰ متر / سایر شهرها: تا ۲۰۰ متر
صرفاً یک واحد مشمول معافیت است	نه بیشتر

اگر زن خانه‌دار چند واحد مسکونی داشته باشد:

•فقط یک واحد مشمول معافیت متراژی است.

•سایر واحدها مشمول مالیات اجاره می‌شوند.

•درآمد اجاره آن‌ها باید در اظهارنامه اجاره درج و مالیات بر اساس نرخ‌های ماده ۵۳ و ۵۴ پرداخت شود.

🔢 مثال: خانم میرزایی، خانه‌دار و دارای:

1.یک واحد ۱۲۰ متری در تهران (اجاره‌ داده برای سکونت)

2.یک واحد ۸۰ متری در تهران (اجاره‌ داده برای سکونت)

3.یک مغازه ۳۰ متری در شهر ری

✅ فقط واحد اول (۱۲۰ متری) در تهران معاف از مالیاته.

❌ واحد دوم مشمول مالیات اجاره میشه.

❌ مغازه هم مشمول مالیات اجاره‌ی تجاری هست و معافیتی نداره.

💡 نکته مهم:

•مالک زن خانه‌دار باید مثل هر شخص حقیقی دیگه، تا ۳۱ خرداد هر سال اظهارنامه اجاره خودش رو برای سال گذشته تسلیم کنه.

•عدم ارسال اظهارنامه = جریمه، علی‌الرأس شدن، از دست دادن معافیت‌ها

در بخش های بعدی این وبلاگ به ادامه سوالات در این حوضه خواهیم پرداخت.