راهنمای کامل محاسبه مالیات اجاره املاک ، خانه های خالی و واحد های تجاری(بخش اول)

امروزه ، مالیات براجاره املاک ، خانه های خالی و مستقلات به یکی از موضوعات مهم در حوزهء مالیات و امور حسابداری تبدیل شده است . با این حال ، هنوز برای بسیاری از مالکان ، نحوه محاسبه این نوع مالیات ها شفاف نیست و بعضا نسبت به آن بی توجهی میشود . به‌ویژه در مواردی که واحدهای مسکونی بدون قرارداد رسمی اجاره داده شده‌اند یا ملک برای مدت طولانی خالی مانده است، پیچیدگی در محاسبات مالیاتی بیشتر احساس می‌شود.

از سوی دیگر، مالکان واحدهای تجاری نیز گاه با ابهامات زیادی در زمینه مالیات اجاره، مالیات سرقفلی یا تفاوت املاک تجاری با مستقلات مواجه‌اند . همه این موارد در کنار عدم دسترسی برخی حسابداران یا مالکان به مشاوره مالیاتی تخصصی، سبب می‌شود افراد در ارسال اظهارنامه‌ها یا انجام محاسبات دقیق دچار اشتباه شوند.

مؤسسه حسابداری نوآوران تراز پایتخت با برخورداری از کارشناسان متخصص در زمینه‌ی مالیات اجاره، مالیات واحدهای تجاری، انبوه‌سازان و نقل و انتقالات، آماده ارائه خدمات تخصصی در این حوزه است.

مقاله حاضر با هدف روشن‌سازی مفاهیم و پاسخ به سوالات رایج در خصوص مالیات اجاره املاک و مستقلات تهیه شده است.

در  بخش اول این مقاله به سؤالات زیر پاسخ داده می‌شود:

1. محاسبه مالیات بر اجاره املاک مسکونی چگونه انجام می‌شود؟

2. معافیت مالیاتی املاک مسکونی در تهران و سایر شهرها چگونه محاسبه می‌گردد؟

3. مالیات اجاره برای واحدهای تجاری به چه صورت محاسبه می‌شود؟

✅ ۱. محاسبه مالیات بر اجاره املاک مسکونی چگونه انجام می‌شود؟

مالیات بر اجاره املاک مسکونی بر اساس ماده ۵۳ قانون مالیات‌های مستقیم محاسبه می‌شود. طبق این ماده، درآمد مشمول مالیات از اجاره املاک، با کسر هزینه‌ها و استهلاکات از کل درآمد اجاره محاسبه می‌شود.

📌 طبق قانون، ۲۵٪ از اجاره‌ بهای سالانه، به عنوان هزینه‌های قابل قبول (استهلاک، تعمیرات، خدمات و…) کسر شده و باقی‌مانده، مشمول مالیات است.

نرخ مالیاتی چقدر است؟

برای اشخاص حقیقی (یعنی مالکانی که شرکت نیستند)، نرخ مالیات پلکانی است :

•درآمد مشمول تا ۵۰ میلیون تومان → ۱۵٪

•بین ۵۰ تا ۱۰۰ میلیون تومان → ۲۰٪

•بالای ۱۰۰ میلیون تومان → ۲۵٪

فرمول	توضیح	مرحله
اجاره ماهانه ×12	محاسبه اجاره سالانه	1
اجاره سالانه × 25%	کسر 25% معافیت هزینه ها	2
اجاره سالانه ­ 25% هزینه	محاسبه درآمد مشمول مالیات	3
مطابق جدول نرخ ها	اعمال نرخ پلکانی مالیات	4
جمع مبالغ هر پله از نرخ پلکانی	نتیجه نهایی مالیات قابل پرداخت	5

 ✳️ نکات مهم:

•اگر مالک فقط یک واحد مسکونی دارد و آن را در اختیار اقوام درجه یک (پدر، مادر، فرزند، همسر) قرار داده و اجاره‌ای دریافت نمی‌کند، از مالیات معاف است.

•مالکانی که چند واحد خالی نگه داشته‌اند مشمول مالیات جداگانه‌ای به نام مالیات بر خانه‌های خالی نیز خواهند بود (در ادامه مقاله توضیح داده خواهد شد).

•اگر ملک دارای سند مشاع یا مالکیت چندنفره باشد، مالیات بر اساس سهم هر مالک محاسبه می‌شود.

فرض کنید مالک، یک واحد آپارتمان را به مبلغ ۸ میلیون تومان در ماه اجاره داده است و ملک در تهران یا سایر نقاط مشمول مالیات است.

1. اجاره سالانه:

۸,۰۰۰,۰۰۰ × ۱۲ = ۹۶,۰۰۰,۰۰۰ تومان                                                                                                                                     2 . ۲۵٪ معافیت هزینه‌ها:

۹۶,۰۰۰,۰۰۰ × ۲۵٪ = ۲۴,۰۰۰,۰۰۰ تومان

3. درآمد مشمول مالیات:

۹۶,۰۰۰,۰۰۰ – ۲۴,۰۰۰,۰۰۰ = ۷۲,۰۰۰,۰۰۰ تومان

4. محاسبه مالیات پلکانی:

طبقه درآمد	نرخ مالیاتی	مبلغ مشمول	مالیات
50.000.000	15%	5.000.0000	7.500.000
مازاد (22.000.000)	20%	22.000.000	4.400.000
جمع کل مالیات			11.900.000 تومان

⚠️ نکات کمتر شناخته‌شده درباره مالیات اجاره املاک مسکونی:

۱. اجاره دستی (غیررسمی) هم مشمول مالیات است.

بسیاری از مالکان تصور می‌کنند اگر قرارداد رسمی با کد رهگیری ثبت نکرده باشند، مشمول مالیات نمی‌شوند. اما اداره مالیات می‌تواند بر اساس شواهد، گزارش همسایه‌ها، قبوض مصرفی (آب، برق، گاز)، یا گزارش‌های سامانه املاک و اسکان، اثبات کند ملک اجاره داده شده است.

2. در صورت خالی بودن ملک، مالک باید دلیل مستند داشته باشد.

اگر ملکی اجاره داده نشده، مالک باید در اظهارنامه مالیاتی ذکر کند که ملک خالی است و ترجیحاً دلایل یا مستندات داشته باشد (مثلاً در حال بازسازی، یا عدم وجود متقاضی، یا سند اثبات خالی بودن از طریق سامانه املاک). در غیر این صورت ممکن است به‌عنوان خانه خالی تلقی شود و مالیات مضاعف بخورد.

3. مالکانی که چند ملک دارند، باید درآمد اجاره همه را تجمیع کنند.

برخی تصور می‌کنند برای هر ملک می‌توان جداگانه معافیت گرفت. اما در واقعیت، درآمد اجاره تمام املاک شخص، تجمیع می‌شود و سپس نرخ پلکانی روی کل آن اعمال می‌شود. پس اگر چند ملک داری، معافیت فقط یک‌بار محاسبه می‌شود.
✅ ۲.معافیت مالیاتی املاک مسکونی در تهران و سایر شهرها چگونه محاسبه می‌شود؟

طبق ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم و اصلاحیه‌های مربوط به قانون بودجه سالانه کشور، برخی از املاک مسکونی، بسته به موقعیت جغرافیایی، تعداد واحدها و میزان اجاره دریافتی، از پرداخت مالیات معاف هستند.

🔹 ۱. معافیت برای یک واحد مسکونی استیجاری

محل ملک	شرط معافیت	توضیحات
تهران	اجاره یک واحد مسکونی	فقط یک واحد مشمول معافیت است
در سایر شهر ها	اجاره تا دو واحد مسکونی	بدون محدودیت متراژ در اکثر شهر ها

✅ شرط اصلی این معافیت این است که اجاره ‌نامه رسمی با کد رهگیری معتبر ارائه شده باشد و درآمد اجاره صرفاً از این املاک باشد.

🔹 ۲. معافیت برای سکونت بستگان درجه یک

اگر مالک، ملک را بدون دریافت اجاره در اختیار افراد درجه‌یک خود قرار دهد (مثل پدر، مادر، همسر، فرزند)، و هیچ اجاره‌ای دریافت نکند، معاف از مالیات خواهد بود. البته اداره مالیات ممکن است در صورت شک، بررسی کند که واقعاً بدون اجاره واگذار شده یا خیر.

🔹 ۳. معافیت درآمدهای اجاره پایین‌تر از سقف معین (در قانون بودجه سالیانه)

بر اساس قانون بودجه، ممکن است در هر سال، میزان معافیت درآمد اجاره برای اشخاص حقیقی مشخص شود. برای مثال (بر اساس ارقام فرضی یا سنوات قبل):

اگر مجموع درآمد اجاره سالانه کمتر از ۶۰ میلیون تومان باشد، ممکن است از پرداخت مالیات معاف شود.

(اعداد دقیق هر سال در قانون بودجه همان سال مشخص می‌شود.)

تذکر : اگر ملکی اجاره بهای منطقه ای ان بیشتر از مباینامه باشد  ممیز مالیاتی طبق جدول منطقه برای

موجر مالیات تشخیص خواهد داد

در صورتی که اگر شرکت حقوقی ملکی را با قیمت پایین تر اجاره کند حتی ممیز می تواند بخشی که

اجاره بها کمتر پرداخت می کند را جز درآمد اتفاقی در نظر بگیرد

و لازم به ذکر است این اختاف اجاره بها نمی تواند کمتر از 80% منطقه باشد .

⚠️ مهم‌ترین شرط استفاده از معافیت‌ها:

•اجاره ‌نامه رسمی با کد رهگیری

•ثبت اطلاعات ملک و اجاره در سامانه ملی املاک و اسکان (سامانه وزارت راه)

•عدم داشتن بیش از تعداد مشخصی ملک اجاره‌ای

💡 مثال کاربردی: فرض کنید فردی ساکن تهران است و فقط یک آپارتمان دارد که با اجاره‌نامه رسمی به مبلغ ماهیانه ۶ میلیون تومان اجاره داده است.

طبق قانون، این فرد مشمول معافیت یک واحد استیجاری در تهران می‌شود و نیازی به پرداخت مالیات اجاره ندارد.

اما اگر همین فرد دو واحد یا بیشتر در تهران داشته باشد، فقط یکی از آن‌ها معاف است و مابقی مشمول مالیات خواهند شد.

✅ ۳. مالیات اجاره مغازه و واحدهای تجاری چگونه محاسبه می‌شود؟

این یکی از مهم ترین بخش های مقاله است زیرا خیلی از مالک ها تصور میکنن مغازه هم مثل ملک مسکونی محاسبه میشود در حالی که چند تفوت جدی وجود داره .

مالیات اجاره مغازه‌ها و واحدهای تجاری، نیز طبق ماده ۵۳ قانون مالیات‌های مستقیم محاسبه می‌شود. اما چون این املاک تجاری محسوب می‌شوند، معمولاً با دقت و حساسیت بیشتری از سوی اداره مالیات بررسی می‌گردند. تفاوت‌هایی نیز در زمینه معافیت، نرخ، و ثبت قرارداد وجود دارد.

فرمول	توضیح	مرحله
اجاره ماهانه ×12	محاسبه اجاره سالانه	1
اجاره سالانه × 25%	کسر 25% معافیت هزینه ها	2
اجاره سالانه ­ 25% هزینه	محاسبه درآمد مشمول مالیات	3
طبق جدول نرخ مالیات	اعمال نرخ پلکانی	4
مجموع مالیات هر پله	جمع مالیات نهایی	5

📌 اگر مالک، شخص حقوقی باشد (مثلاً یک شرکت)، نرخ مالیات ۲۵٪ ثابت است و از پلکان استفاده نمی‌شود.

جدول نرخ مالیاتی برای اشخاص حقیقی:

نرخ مالیات	سطح درآمد مشمول مالیات
15%	50 میلیون تومان
20%	50 تا 100 میلیون تومان
25%	بیش از 100 میلیون تومان

💡 مثال عددی:

فرض کنید مالک، مغازه‌ای را به مبلغ ۱۵ میلیون تومان در ماه اجاره داده:

1.اجاره سالانه = ۱۵ × ۱۲ = ۱۸۰ میلیون تومان

2.کسر ۲۵٪ = ۱۸۰ × ۲۵٪ = ۴۵ میلیون تومان

3.درآمد مشمول مالیات = ۱۸۰ – ۴۵ = ۱۳۵ میلیون تومان

4.محاسبه مالیات :

مالیات	نرخ	بخش درآمد
7.5 میلیون	15%	0-50 میلیون
10 میلیون	20%	50-100 میلیون
8.75 میلیون	25%	35 میلیون باقی مانده
26.25	–	جمع کل

🔍 تفاوت کلیدی با املاک مسکونی:

مورد	املاک مسکونی	مغازه / تجاری
امکان معافیت ؟	دارد ( یک یا دو واحد )	ندارد ( معافیت صفر)
نزخ مالیات	پلکانی	پلکانی یا ثابت (حقوقی)
حساسیت بررسی	کمتر	بیشتر (خصوصا با دستگاه کارت خوان یا تراکنش بالا )

⚠️ نکته مهم:

اگر مغازه به کسی اجاره داده شده ولی دستگاه کارت‌خوان به نام مالک باقی مانده یا حساب مالک برای تسویه استفاده می‌شود، ممکن است اداره مالیات درآمد مغازه را به حساب مالک منظور کند، حتی اگر واقعاً اجاره داده باشد.

ادامه دارد…

در این مطلب به بررسی بخشی از مهم‌ترین سؤالات مالیاتی پرداختیم. در قسمت‌های بعدی نیز به سایر پرسش‌ها و نکات مهم مالیاتی پاسخ خواهیم داد. اگر سؤالی در ذهن دارید یا به دنبال پاسخ دقیق‌تری هستید، منتظر ادامه‌ی این مبحث باشید.